Comment utiliser le déficit foncier dans un investissement immobilier

On parle de déficit foncier lorsque, dans le cadre d’un investissement locatif, le bien loué coûte plus cher à son propriétaire qu’il ne lui rapporte. Autrement dit, le total des charges  payées (travaux, taxes, primes d’assurance, intérêts d’emprunts, etc.) dépasse celui des loyers perçus. Peu connu des investisseurs, le déficit foncier est un dispositif propose des avantages fiscaux considérables, permettant notamment une économie substantielle d’impôts.

Le déficit foncier et les travaux d’amélioration du logement

C’est l’utilisation première du mécanisme du déficit foncier. Dans un investissement locatif, le bailleur peut déduire de son revenu global les dépenses de travaux engagées pour la remise ou le maintient en état du bien. Cela dit, attention, car la déduction des travaux effectués sur le bien acquis n’est pas toujours de mise.

Pour commencer, le déficit foncier ne s’applique que dans le cadre de l’immobilier locatif. Un propriétaire qui effectuer des travaux dans sa résidence principale ne peut l’utiliser.

Ensuite, seuls certains travaux de réhabilitation sont déductibles, dans la limite de 10 700 euros par an. Et à condition que le bien soit loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit. Les travaux éligibles ne doivent pas modifier la structure de l’immeuble, mais apporter uniquement un confort mieux adapté. Ce qui exclut les travaux d’embellissement et d’agrandissement.

En guise d’exemple, il y a le remplacement du système de chauffage par un système plus performant. D’une manière générale, tout ce qui contribue à rendre le logement moins énergivore est éligible au déficit foncier.

Les autres charges déductibles des revenus fonciers

Les intérêts d’emprunt

Avec une déclaration foncière au réel, il est possible de déduire les charges liées à un investissement, déduction faite sur les revenus fonciers existants. Parmi les charges, on peut compter les intérêts d’emprunt ainsi que l’assurance de prêt. De plus, les intérêts d’emprunt sur l’année en cours peuvent être reportés sur les 10 années suivantes. Ainsi, lors de la déclaration foncière suivante, les intérêts d’emprunt les plus anciens peuvent être déduits avant la consommation des intérêts de l’année en cours.

L’indemnité de rachat de prêt

Lors d’un rachat de prêt, l’emprunteur est tenu de régler des frais de renégociation, qu’il peut ensuite déduire des revenus fonciers les  des prêts immobiliers. En effet, selon l’Article 31 du Code Général des Impôts, les propriétaires sont autorisés à déduire les dépenses engagées pour l’acquisition et la conservation de revenus. Donc, pour le rachat anticipé en matière de prêt immobilier, la banque prélève près de 3% du capital restant à payer, soit 6 mois d’intérêts. Cela représente alors un gain intéressant si l’on déduit donc ces frais des revenus fonciers.

Les frais de copropriété

Le propriétaire d’un bien immobilier situé en lieu collectif se doit de payer des frais de copropriété. Bien sûr, le locataire peut être facturé de ces frais. Ensuite, le reste de ces charges peut être déduit des revenus fonciers.

La taxe foncière

Due par tous les propriétaires, la taxe foncière fait partie des charges déductibles. Précisons que, dans certains cas, le propriétaire bailleur peut en être exonéré. C’est le cas pour :

• les logements neufs, pendant 2 ans ;
• les logements anciens ayant fait l’objet de travaux de rénovation énergétique, pendant 5 ans.

Pierre-papier : les SCPI déficit foncier

Elles sont rares, mais les SCPI déficit foncier existent bel et bien. Elles appartiennent à la catégorie des SCPI fiscales, et investissent exclusivement dans des biens à rénover et proposent des parts à la souscription.  Le détenteur de parts (appelé “associé) peut ensuite déduire le montant des travaux de ses revenus fonciers. En contrepartie, l’associé(e) de la SCPI s’engage à conserver ses parts pendant au moins trois ans.

Précisions que cette typologie de SCPI n’a pas vocation à durer : sa durée de vie varie généralement de 15 à 18 ans, au terme desquels elle est dissoute. Le patrimoine est mis en vente et les bénéfices vont directement aux associés. Si l’on constate une plus-value, celle-ci est imposée selon les règles en vigueur pour une vente en direct.

Ce qu’il faut retenir

• Le déficit foncier est un dispositif qui permet de déduire des revenus fonciers les charges et frais engagés dans le cadre de la location.
• Cet outil permet au bailleur de lisser efficacement son impôt sur le revenu.
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