Statut LMNP

La location LMNP, ainsi désignée d’après les initiales de Loueur Meublé Non Professionnel, permet de bénéficier d’un dispositif fiscal favorable tout en touchant des revenus complémentaires. Cette solution de défiscalisation peu connue est l’une des dernières à ne pas avoir été touchée par les divers coups de rabot législatifs tendant à faire disparaître les niches fiscales.

Le principe en est simple : un particulier achète un bien et le loue en meublé, c’est-à-dire directement prêt à habiter (avec lit, meubles, électroménager, etc.) ; il peut ainsi bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus perçus (s’il choisit le régime du micro-BIC) ou d’un abattement aux frais réels (s’il choisit le réel simplifié). Le régime du réel simplifié peut permettre une réduction d’impôts importante, en réduisant à zéro les revenus perçus (qui du coup ne seront pas imposés) voire en générant un déficit foncier (reportable sans limitation de durée).

Le dispositif LMNP est un dispositif relativement peu contraignant : il n’y a pas d’engagement sur la durée, puisque le bailleur est libre de cesser son activité de loueur en meublé non professionnel quand il veut, par exemple pour récupérer le bien qu’il donnait en location.

L’investisseur qui choisit cette solution doit simplement acquérir un bien, le meubler s’il ne l’est pas déjà (ce qui est le cas de certaines résidences-services proposées « clefs en main » aux épargnants) et le louer sous le régime de la location meublée. Les recettes sont tout simplement les loyers perçus. Les charges sont soit la moitié de ces loyers (dans le cas du micro-BIC) soit les charges réelles, y compris l’amortissement de tous les frais engagés : cette possibilité d’amortissement est le point fort du dispositif, en permettant en pratique de réduire très fortement les revenus imposables liés à la location, voire en parvenant à une défiscalisation complète. L’amortissement concerne les meubles achetés pour le logement (si on estime qu’un meuble a une durée de vie de dix ans on peut déduire 10 % de sa valeur chaque année pendant dix au titre de l’amortissement) mais également le bien proprement dit (en déduisant par exemple 2 % de l’achat tous les ans).

Les conditions d’application

Le dispositif LMNP ne s’applique que si la location est un complément de revenus : le montant des loyers perçus ne doit pas dépasser 23 000 euros par an et ceux-ci ne doivent pas représenter plus de la moitié du revenu global du foyer fiscal. Ceux qui veulent profiter en sus de la possibilité de récupérer la TVA doivent impérativement acheter un logement neuf, par exemple dans une résidence-services.

Le conseil de l’expert

La location en meublé non professionnel est un excellent moyen de se constituer un complément de revenus et/ou un patrimoine immobilier, notamment en vue d’une future retraite. Le recours à l’emprunt alors que l’on est encore en activité permet de bénéficier d’un effet de levier et d’acquérir un bien conséquent, largement financé grâce aux loyers et à la réduction d’impôts, puis de disposer ultérieurement, une fois l’emprunt remboursé, des revenus locatifs comme complément de retraite.