Location nue et location meublée : laquelle est la plus rentable ?

De nos jours, investir dans l’immobilier locatif représente une opération financières des plus prisées. En effet, plusieurs dispositifs sont mis en place pour assurer un bon rendement dans le cadre de cet investissement. Mais une question demeure en suspens : vaut-il mieux louer nu ou meublé ?À travers cet article, Vilixia analyse les avantages et inconvénients de chaque type de location pour avoir une piste dans le choix du système adapté à chaque investisseur.

Vous choisissez de louer nu

D’un point de vue global, la location non meublée est moins rentable. Bien qu’elle offre des avantages considérables, notamment sur le plan financier, les inconvénients sont également de taille.

Un engagement de location plus long et des frais réduits…

Avec la location nue, la perception des loyers est sécurisée et stable. En effet, le locataire se doit de signer un contrat de bail de 3 ans minimum. De plus, s’il décide de donner congé à son propriétaire, le locataire doit respecter un délai de préavis de 3 mois. Ainsi, le risque de vacance locative est moins élevé, contrairement aux biens meublés où il est plus simple d’emménager et de déménager (le préavis est réduit à 1 moins, et la question du déplacement du mobilier ne se pose pas).

Ensuite viennent les frais d’entretien et de gestion du bien en location. L’absence de mobilier réduit considérablement les frais éventuels en matière de dégradation. Donc, les réparations sont moins importantes dans le cadre d’une location vide. En outre, en tant que propriétaire, vous avez la possibilité d’amortir vos dépenses de remise en état grâce au mécanisme du déficit foncier.

Autre point d’attention : si, comme de nombreux bailleurs, vous décidez de confier l’intendance de votre bien à une agence de gestion locative, sachez que cela vous coûtera moins cher si vous louez nu. En effet, les frais de gestion pour une location meublé peuvent représenter jusqu’à 10 % du loyer, tandis que pour un bien vide, on est plus autour des 5 %. Soit moitié moins cher.

…Mais des loyers moins importants et une fiscalité élevée

Un des principaux inconvénients de la location nue reste le faible coût des loyers. En effet, le loyer d’une location nue est moins élevé de 15 à 30% par rapport à celui d’une location meublée. Notez que si cela désavantage les propriétaires, les potentiels locataires eux, y voient un avantage. À bon entendeur…

L’imposition en location vide suit le régime des revenus fonciers. Partant de là, le bailleur a le choix entre le régime du micro-foncier et celui du réel. Avec le premier, il bénéficie d’un abattement de 30% sur ses recette locatives. Autrement dit, il n’est imposé que sur 70% du total de ses bénéfices tirés de location. En comparaison, le même abattement dans un logement meublé est de 50% de ces recettes.

La fiscalité des revenus fonciers est donc pénalisante, sans oublier les diverses cotisations et les contributions diverses.

Vous préférez louer meublé

Ce type de location est plus prisé des propriétaires en quête de rentabilité. Loués plus vite, les biens meublés connaissance un turnover de locataires plus fort, mais moins de vacance locative.

En revanche, beaucoup d’entre eux se contentent d’aménager le bien avec le strict minimum, souvent avec des meubles dont ils ne veulent plus. Ce qui explique que, dans bon nombre de logements meublés, on trouve différents styles et époques de mobilier. Rappelons que la location meublée doit répondre à un certain nombre de critères de décence, et comporter plusieurs équipements bien définis.

Une vacance locative fréquente et des frais élevés…

La location meublée, contrairement à celle vide, n’impose pas un contrat de location de 3 ans minimum. En effet, la location d’un bien meublé est de 1 an minimum reconductible. Ce qui implique des vacances locatives assez répétées et des risques de non-perception de loyers durant ces périodes vacantes.

La location meublée nécessite des réparations et une remise en état fréquentes. L’usage des meubles, des équipements électroménagers et de la literie notamment contraint le bailleur a les remplacer régulièrement. Il faut donc prévoir des frais assez élevés pour l’entretien et la gestion du bien loué meublé.

…Mais des loyers plus avantageux et une fiscalité plus douce

En meublé, le loyer est plus conséquent. Effectivement, le nécessaire pour assurer le confort du locataire est mis en place et à la charge du bailleur : meubles, électroménager, literie, linge de maison, équipements, etc. La rentabilité par rapport à une location nue peut donc atteindre jusqu’à 7% de plus.

Mais surtout, l’atout principal de la location meublée réside, c’est sa fiscalité, réduite. En effet, les loyers perçus sont classés parmi les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Plusieurs avantages fiscaux peuvent être proposés au propriétaire dans le cadre d’une location meublée :

• le régime micro-BIC qui, comme expliqué plus haut, permet au bailleur de n’être imposé qu’à hauteur de 50% de ses recettes locatives ;
• le Statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) qui ouvre droit à une exonération de TVA et permet d’amortir le bien.

Les avantages du LMNP ne se limitent pas au régime de location classique. Ce statut permet d’investir dans des résidences de service (étudiantes, de tourisme, affaires, senior). Cette typologie d’ investissement a deux avantages : le bien est livré “clé en mains” mais avec surtout à la clé un bail commercial. Se faire conseiller par un professionnel en gestion de patrimoine peut alors aider à trancher entre les différentes possibilités.

Ce qu’il faut retenir

• D’une manière générale, la location meublée est plus rentable que à la location nue, avec une rentabilité locative brute moyenne de 8 à 12 % en meublé contre 4% à 6 % en vide.
• Plusieurs avantages fiscaux peuvent être proposés dans le cadre d’une location meublée.
• Un investissement locatif nécessite des connaissances poussées, notamment sur le plan fiscal, les experts en gestion de patrimoine Vilixia peuvent aider les investisseurs dans leur choix locatif pour s’assurer un rendement optimal.